تقدير الجهة الإدارية ثمن قطعة أرض من أملاكها الخاصة من إطلاقات السلطة التقديرية للجهة الإدارية.
التعاقد بشأن بيع املاك الدولة الخاصة للاراضى ، شأنه شأن جميع البيوع ، يتم بايجاب وقبول ،ويتم العقد بمجرد ان يتبادل الطرفان التعبير عن ارادتين متطابقتين على وفق الاجراءات المرسومة قانونا فى التشريعات المنظمة للتصرف فى املاك الدولة الخاصة ، وتقدير الجهة الادارية لثمن الارض حال لتصرف فيها بالبيع لواضع اليد عليها وان كان من اطلاقات السلطة التقديرية لها ، الا ان ذلك مشروط بان يكون وفق الضوابط المقررة قانونا المعمول بها بالقانون او القرار المنطبق علي الواقعه.
المبدأ:
سلطة جهة الإدارة في تقدير ثمن التصرف في املاكها الخاصة
تقدير الجهة الإدارية لثمن قطعة أرض من أملاكها الخاصة توطئة للتصرف فيه بالبيع لواضع اليد هو من أطلاقات السلطة التقديرية للجهة الإدارية التي يكون لها وحدها تقدير قيمة أراضيها و ليس بلازم أن تتساوى أثمان كافة الأراضي في الناحية أو المدينة الواحدة في تاريخ أو تواريخ محددة أو مختلفة إذا يختلف الثمن باختلاف الموقع و المرافق و الخدمات و الزمن أيضاً ومادام تثمين الأرض محل النزاع قد تم وفقاً للضوابط المقررة قانوناً.
الطعن رقم 82939 لسنة 61 القضائية عليا جلسة 6/7/2019
وقضت المحكمة الإدارية العليا أيضا في ذات الخصوص بأن :-
تقدير الجهة الإدارية لثمن الأرض
وحيث ان قضاء هذه المحكمة جرى على ان : التعاقد بشأن بيع املاك الدولة الخاصة للاراضى ، شأنه شأن جميع البيوع ، يتم بايجاب وقبول ،ويتم العقد بمجرد ان يتبادل الطرفان التعبير عن ارادتين متطابقتين على وفق الاجراءات المرسومة قانونا فى التشريعات المنظمة للتصرف فى املاك الدولة الخاصة – الايجاب فى هذه الحالة يكون من قبل راغب الشراء (واضع اليد) بتقدمه للشراء على اساس السعر الذى تحدده لجان التثمين طبقا لاسسه الواردة بتلك التشريعات ،فلا يشترط ان يكون الثمن معينا بالفعل وقت تقديم الايجاب (طلب الشراء) ، الا انه يتعين ان يكون قابلا للتحديد باتفاق المتعاقدين صراحة او ضمنا على الاسس التى يحدد بمقتضاها فيما بعد – اذا رفضت الجهة الادارية البيع فى نطاق سلطتها التقديرية فهى غير ملزمة بالقبول ، بيد ان رفضها التعاقد لابد ان يستند الى اسباب مشروعة ، خاصة اذا كانت تلك التشريعات قد صدرت لتقنين اوضاع واضعى اليد على املاك الدولة الخاصة فى حالات بعينها – اذا تمت الموافقة على البيع بالثمن الذى حددته اللجان المختصة،واخطرت الجهة الادارية الموجب (طالب الشراء) بالموافقة على البيع ،واتصل علمه بهذا القبول ، انعقد العقد باقتران القبول بالايجاب ،وينتج التعاقد اثره،ويكون ملزما لطرفيه من تاريخ اتصال القبول بعلم من وجه اليه ، اذا تخلف قبول البيع ممن يملكه قانونا ، او لم يتصل علم الموجب بالقبول ،فان الارض تظل على ملك الجهة الادارية البائعة ،ويكون من حقها اقتضاء مقابل الانتفاع بها من واضع اليد عليها ، كما يكون لها اقتضاء هذا المقابل حتى تاريخ انعقاد العقد فى التاريخ الذى علم فيه طالب الشراء بالقبول- اذا نازع الموجب ( طالب الشراء) فى الثمن الذى قدرته الجهة الادارية ، فله ان يتحلل من ايجابه ولا ينعقد العقد ،وله ان يتمسك بانعقاد العقد ، على ان يتظلم ان شاء الى لجنة التظلمات المحددة قانونا ، او يعرض الخلاف حول الثمن على القضاء ، لان الطرفين لم يشترطا عدم انعقاد العقد اذا قام خلاف على الثمن الذى تقدره اللجان المختصة بجهة الادارة .
كما جرى على ان : القانون الواجب التطبيق بشان تحديد ثمن الارض محل عقد البيع هو القانون النافذ وقت تعبير الجهة الادارية عن ارادتها باخطار طالب الشراء بقبول طلبه.
وجرى على ان : تقدير الجهة الادارية لثمن الارض توطئة للتصرف فيها بالبيع لواضع اليد هو من اطلاقات السلطة التقديرية لها ، ما دام قد تم على وفق الضوابط المقررة قانونا – ليس بلازم ان تتساوى اثمان جميع الاراضى فى الناحية او المدينة الواحدة ، فى تاريخ او تواريخ محددة أو مختلفة ،اذ يختلف الثمن باختلاف الموقع والمرافق والخدمات والزمن أيضًا .
وحيث انه هديا بما تقدم ولما كان الثابت من الاوراق ان المطعون ضدهما قد تقدما الى الهيئة الطاعنة بطلب تقنين وضع يدهما على مساحة (16 س 2 ط و 195 ف ) بناحية البهنسا محافظة المنيا بتاريخ 25/1/2009 ،وقد عرض طلبهما على اللجنة الفنية لتقنين وضع اليد على الارض المملوكة للهيئة و قد انتهت فى توصياتها بالموافقة على التصرف بالبيع فى المساحات – الواردة بتقريرها و من بينها ارض التداعى ، وقد عرضت اللجنة الفنية تقريرها مشتملا على توصياتها على اللجنة العليا لتثمين اراضى الدولة ( لجنة التقييم ) والتى باشرت مهامها بتاريخ 7/10/2012 بعد وضع اسس التقدير الذى اقامت عليه تثمينها للفدان الواحد و قد انتهت الى ان ثمن الفدان الواحد يقدر بواقع (24,000) جنيه للبيع لواضع اليد ،و(100) جنيه بالنسبة لمساحة المبانى و كذا مقابل الانتفاع،وقد عرض التثمين على لجنة مراجعة الاسعار و التى ايدت قرار اللجنة العليا لثمين اراضى الدولة على ان يتم التصرف فى الفدان الواحد بواقع (24000 ) جنيه مع مراجعة الحد الاقصى للملكلية وفقا لاحكام القانون رقم 148 لسنة 2006 للفرد و الاسرة مع بيان ما اذا كانت السيدة / ........................ زوجة السيد / ........................ ، أم شريكته.
وقد تم عرض ما انتهت اليه اللجنة العليا للتثمين على لجنة البت و بتاريخ 8/12/2012 وافقت لجنة البت على التصرف بالبيع لصالح السيد / .................... فى مساحة ( 100) فدان الحد الاقصى لملكية الفرد والاسرة بناحية البهنسا – المنيا وذلك بواقع (32000 ) جنيه ، وتحصيل مصاريف معاينة اللجنة العليا لتثمين اراضى الدولة ،وتحصيل مقابل الانتفاع عن مساحة (100) فدان اعتبارا من 1/1/2004 وفقا لما ورد بالطلب المقدم من صاحب الشان بتاريخ 25/1/2009 وحتى تاريخ السداد والتعاقد طبقا لتقدير اللجنة العليا لتثمين اراضى الدولة المؤرخ فى 15/2/2012 ـ تحصيل مقابل انتفاع عن المساحة الزائدة عن (100) فدان ، وتحصيل قيمة المرافق العامة الرئيسية طبقا للمادة 18 من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 143 لسنة 1981 ،وقد تم اخطار الطالبين بقرارات الهيئة لسداد المبالغ التى انتهت اليها لجنة البت.
وحيث انه من جماع ما تقدم ولما كانت الجهة الادارية قد اخطرت الطالبين بقبول طلبهما بتقنين وضع يدهما على مساحة اجمالية مقدارها (100) فدان ، فمن ثم يكون العقد بين طرفى الخصومة قد انعقد صحيحا وبات الخلاف بينهما على تثمين سعر الارض وما عليها اعمالا لاحكام القانون والضوابط المقررة فى هذا الشأن وذلك بعد ان توافرت الشروط القانونية لوضع يدهما عليها طبقا لاحكام القانون رقم 148 لسنة 2006 وقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2041 لسنة 2006 محل التطبيق على النزاع الراهن ، حيث تم العرض على اللجنة الفنية المختصة ببحث وفحص مدى سلامة المستندات المقدمة اليها لطالب وضع اليد على الارض ملك الهيئة وتوافر كافة الشروط التى تطلبها القانون وقرار رئيس مجلس الوزراء انف الذكر الامر الذى حدا بها الى رفع توصيتها الى لجنة التقييم المنصوص عليها بالمادة (7) من قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2041 لسنة 2006 والتى باشرت بدورها مسئولياتها المنوطة بها طبقا لاختصاصها الوظيفى فى تقييم طلبات واضعى اليد على الاراضى المملوكة للهيئة الطاعنة و التى انتهت الى تقدير مبلغ (24,000) جنيها عن الفدان الواحد، ولما كانت لجنة التقييم (اللجنة العليا للتثمين) هى اللجنة المختصة بتثمين سعر الارض محل وضع اليد وما عليها من منشات ومبانى ،وانه بالاطلاع على محضر التثمين المرفق بالاوراق فانه يبين بانه قائم على اسس سليمة لايشوبها عوار او تعسف او غبن حيث ان اللجنة راعت كافة الضوابط التى حددها القانون ورئيس مجلس الوزراء محل التطبيق، فاذا ما انتهت لجنة البت الى خلاف ما انتهت اليه لجنة التقييم واعادت تثمين سعر الفدان بواقع (32,000 ) جنيه للفدان الواحد على نحو مغاير فانه يتيعن عليها ان تفصح عن الاسباب والاسس التى اتكأت عليها فى تقييمها ومبرراتها القانونية فى ذلك ، فاذا افتقرت الى تلك المبررات المؤدية الى قرارها فيغدو ما انتهت اليه مشوبا بالعوار ولا يصح التعويل عليه، ويضحى بذلك قرار لجنة التقييم ( اللجنة العليا للتثمين هو المعول عليه فى احتساب سعر الفدان للمطعون ضدهما بواقع (24,000 ) جنيه للفدان الواحد، ويتعين على الجهة الادارية تحرير عقد بيع للارض محل التداعى للسيد / ............................ على هذا النحو.
وانه من الجدير بالذكر ان ما خلصت اليه الجهة الادارية من قصر التصرف على مساحة (100) فدان فقط للطالبين ما هو الا تطبيق صحيح للقانون وقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2041 لسنة 2006 ،بجسبان ان القرار انف الذكر ينص فى المادة 6 منه على ان : يكون التعامل على الاراضى التى تمت زراعتها – قبل العمل باحكام القانون رقم 148 لسنة 2006 – سواء من الاراضى الصحراوية المستصلحة او الاراضى الزراعية القديمة وفقا للشروط الاتية : - الا تزيد مساحة الاراضى الصحراوية المستصلحة و المستزرعة على مائة فدان ) ....وينص فى المادة 9 منه على ان :
يكون التعامل على املاك الدولة الخاصة بالبيع أو التأجير أو الترخيص بالانتفاع او بالاستغلال فى الحالات سالفة البيان وفقا لشروط عامة على النحو الاتى :...يحظر على الاسرة الواحدة ( الزوج والزوجة والاولاد القصر ) الاستفادة اكثر من مرة من احكام هذا القرار فى غير حالة التعامل على زوائد التنظيم . وفى حالة الاخلال باى شرط من الشروط التى تم التعامل على اساسها يكون العقد مفسوخًا من تلقاء ذاته دون حاجة الى تنبيه او انذار او حكم قضائى او اتخاذ اى اجراء قانونى اخر ولا يكون للمتعامل معه اى حق فى طلب تعويض ايا كان صورته ،وفى هذه الحالة يتم المقاصة بين ما دفعه المتعامل من اقساط ومقابل حق الانتفاع المستحق عليه عن المدة من وضع اليد حتى الفسخ. وعليه ولما كان الثابت من الاوراق وما تكشفته الجهة الادارية بان السيدة / ..................... اى اسرة واحدة التى يسرى عليها الحظر المقرر بنص المادة 9 سالفة الذكر ، الامر الذى يكون معه قضاء محكمة القضاء الادارى قد جاء متفقا وصحيح حكم القانون. وقد رات المحكمة التنويه لذلك حتى يطمأن طرفى الخصومة بان كافة عناصر النزاع يقع تحت بصرها ورقابتها.
وحيث انه عن نعى الجهة الادارية على ما قضى به الحكم المطعون فيه بشأن مقابل الانتفاع ، فان قضاء هذه المحكمة جرى على ان : قيام الإدارة باقتضاء المقابل المادي من المتعدى على أرضها هو إجراء متبع للمحافظة على حق الدولة المالي نظير التعدى على أرضها وأن اقتناء هذا المقابل لا ينطوى على إقرار بالتعدي أو تصحيح الوضع القائم على الغصب بجعله مشروعا كما لا ينطوى ذلك على إنشاء علاقة ايجارية تعاقدية مسنده مع المتعدى على أرض الدولة تحكمها نصوص اتفاق رضائي متبادل لعدم إمكان افتراض هذا الاتفاق افتراضا من مجرد اقتضاء مقابل الانتفاع.
وعليه ولما كان الثابت من الاوراق ان المطعون ضدهما قد وضعا يدهما على الارض محل التداعى فى غضون عام 2004 و حتى تاريخ قبول طلبهما طبقا لقرار لجنة البت فى 8/12/2012 ، فمن ثم فانه لا مشاحة فى ان يفرض
- كأصل عام - على المطعون ضدهما مقابل للانتفاع عن تلك الفترة التى اغتصبت فيها املاك الدولة وتم الانتفاع بها دون سند من القانون وبدون وجه حق الى ان تم تقنين وضع يدهما فى التاريخ سالف الاشارة اليه عن مساحة (100) فدان فقط ، وكذا احقية الدولة فى مقابل انتفاع عن باقى المساحة وضع يدهما والتى لم تقنن اوضاعها الى ان يتم التصرف فيها قانونا ورفع وضع يدهما عنها .
الا انه يتيعن مراعاة الاتى ، اولا : ان تقدير مقابل الانتفاع عن الارض المذكورة لا يخضع لاحكام المواد ( 45 ، 58 و 59 ) من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 143 لسنة 1981 بحسبان ان المطعون ضدهما من غير المخاطبين بهذا القانون ، حيث قد انتهينا الى ان القانون الواجب التطبيق هو القانون رقم 148 لسنة 2006 وقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2041 لسنة 2006 على موضوع التداعى ، وعليه تكون لجنة التقييم المنصوص عليها فى قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2041 لسنة 2006 هى المعنية بتحديد مقابل الانتفاع بالارض ملك الدولة بحسبانها الجهة المختصة والاجدر على وضع المقابل العادل عن انتفاع واضع اليد على ارضها دون سند قانونى و حتى تاريخ تقنين وضع يده وفقا للتقدير العادل منسوب الى الفترة الزمنية الثابت فيها وضع اليد.
ثانيا : ان حق الجهة الادارية فى تحصيل مستحقاتها كمقابل انتفاع عن ارضها المغتصبة من واضع اليد تخضع فى تقادمها الى الاصل العام للتقادم الطويل وهو 15 سنة على النحو المنصوص عليه فى المادة 374 من القانون المدنى .
وحيث انه هديا بما تقدم، ولما كان الثابت من الاوراق ان الهيئة الطاعنة قد قبلت طلب تقنين وضع يد المطعون ضدهما بتاريخ 8/12/2012 على مساحة (100) فدان وطالبتهما بمقابل الانتفاع عن الفترة السابقة على ذلك التاريخ والتى ترجع الى 1/1/2004 ، فان الهيئة تستحق ان تستأدى مقابل الانتفاع الذى قررته من المطعون ضدهما نتيجة وضع يدهما على ارض مملوكة لها بدون سند من القانون- وذلك من تاريخ وضع اليد الى تاريخ قبول التقنين ،وكذا احقية الجهة الادارية فى استئداء مقابل انتفاع على مازاد عن مساحة (100) فدان وضع يد المطعون ضدهما ولم يتم تقنينها الى ان تتخذ الادارة فى شانها قرارا باستخدام سلطتها العامة.
أما عن تقدير مقابل الانتفاع الذى تفرضه الدولة على واضع اليد على ارضها والذى احتسبته لجنة التثمين اعتبارًا من 5/4/2005 تاريخ تقديم طلب التقنين، فإنه بمطالعة اوراق الطعن فإنه قد تبين بأن لجنة التقييم المختصة طبقًا لقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2041 لسنة 2006 هى من تتولى تقدير مقابل الانتفاع عن الارض المغتصبة, وهى لجنة مشكلة من مختصين لهم من الخبرة والحرفية فى هذا المجال –ولا تثريب فى انهم يخضعون فى اداء اعمالهم لرقابة القضاء – يرسمون قواعد و معايير ضابطة يولون شطرها عند النهوض باعبائهم الوظيفية ، وانه قد تبين للمحكمة ان لجنة التقييم قد قدرت مقابل الانتفاع عن الفترة من 5/4/2005 حتى 4/4/2008 بواقع (800 ) جنيه سنويا للفدان ، و عن الفترة من 5/4/2008 حتى 4/4/2011 بواقع ( 1000 ) جنيه سنويا للفدان ، والفترة من 5/4/2011 حتى 4/4/2014 أو حتى السداد والتعاقد ايهما اقرب بواقع ( 1200 ) جنيه سنويا للفدان، وأن المحكمة لترى أن لجنة التقدير لم تغال أو تتعسف فى استخدام سلطتها او انحرفت بها عند تقدير مقابل الانتفاع عن الارض محل التداع ، الامر الذى يكون معه فرض الجهة الادارية مقابل الانتفاع المقرر بالطعن الراهن جاء متفقًا وصحيح القانون .
وأنه عن نعى الجهة الادارية على الحكم الطعين بشأن مقابل المرافق العامة ، فانه نعى سديد ، اذا انه بمطالعة ملف الطعن، فانه قد تبين للمحكمة بان الجهة الادارية لم تطالب المطعون ضدهما بثمة تكاليف توصيل مرافق عامة ،ولا ادل على ذلك و اظهر انه بمراجعة العقد المبرم بينهما تنفيذا لحكم محكمة القضاء الادارى، فان ما مجمل ما طلبته الادارة من المطعون ضدهما هو عن مقابل الانتفاع والمبانى المقامة على الارض محل التداعى دون غيرها ،ولم يرد لتوصيل المرافق العامة للارض المذكورة ذكرًا، مما يكون معه طلب المدعيان امام محكمة القضاء الادارى ببراءة ذمتهما من تكلفة توصيل المرافق العامة قد ورد على غير محل ،وكان يتعين على محكمة أول درجة رفض هذا الطلب، الأمر الذى تقضى معه هذه المحكمة بالغائه فى هذا الشق.
وأنه ولئن كان الحكم المطعون فيه قد خلص الى نتيجة مؤداها الزام الجهة الادارية بتحرير عقد بيع للمدعى بما يتفق مع النتيجة التى خلصت اليها هذه المحكمة الا انه خالفها بالزامها بتحرير عقد بيع فيما زاد عن مساحة (100) فدان وكذا فى نحديد سعر الفدان والأسباب التى اتكأ عليها ،وكذلك خالف هذه المحكمة، فيما خلص اليه من تقدير مقابل الانتفاع بنسبة 3% من سعر الفدان الذى قدره بواقع (3000 ) جنيه، وكذلك فيما انتهى اليه من براءة ذمة المطعون ضدهما من مقابل المرافق العامة، مما يتعين معه القضاء بتعديله على النحو الذى خلصت اليه هذه المحكمة فى أسباب هذا الحكم وما سيرد في منطوقه .
وحيث إن الطاعنين بصفتيهما قد أصابا فى بعض طلباتهما وأخفقا فى البعض الأخر منها، الأمر الذى تقضى معه المحكمة بالزامهما بصفتيهما والمطعون ضدهما بالمصروفات مناصفة فيما بينهما عن درجتى التقاضى عملًا بحكم المادتين ( 184 ، 270) من قانون المرافعات.
المحكمة الإدارية العليا - الطعن رقم 85808 لسنة 61 ق - بتاريخ 23 / 3 / 2021