مشتري الأرض محل وضع اليد لا يستحق عليه مقابل انتفاع عن الفترة السابقة علي قبول الجهة الإدارية بيع الأرض
واضع اليد علي أملاك الدولة – مشتري الأرض محل وضع اليد - لا يستحق عليه مقابل انتفاع عن الفترة السابقة علي قبول الجهة الإدارية بيع الأرض لواضع اليد.
المبدأ:-
فيما يتعلق باحتساب الجهة الإدارية مقابل الانتفاع للأرض محل التداعي اعتبارا من 29/7/2005 فإن الأصل أن مقابل الانتفاع يظل واضع اليد ملزماً بسداده عن الفترة السابقة على انعقاد عقد البيع وأن تقدمه بطلب شراء القطعة المطلوب عنها تحصيل مقابل الانتفاع، لا يحول دن تحصيله إلا من وقت قبول الجهة الإدارية البيع واتصال علم طالب الشراء بالقبول واقتران القبول بالإيجاب وانعقاد عقد البيع بهذا الاقتران أو حكماً بانقضاء المدة التي اعتبر المشرع فواتها موجباً للتملك. إلا أن المشرع في الفقرة الثالثة من المادة (13) من القانون رقم 143 لسنة 1981 نص صراحة على "... خصم القيمة الإيجارية المسددة من ثمن الأرض" ولا ريب في أن القيمة الإيجارية تستوي ومقابل الانتفاع المنصوص عليه بالمادة الثالثة بند (5) من قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2843 لسنة 2009 المشار إليه الذي أوجب هذا البند سداده خلال فترة وضع اليد وحتى تاريخ تقديم واضع اليد طلبه بتقنين وضع اليد. وإذ أوجب المشرع خصم القيمة الايجارية المسددة من ثمن الأرض بما مؤداه رغبة المشرع في إعفاء واضع اليد من القيمة الإيجارية إذا تحول الإيجار إلى بيع، مما يستتبع عدم تحصيل مقابل انتفاع عن فترة وضع اليد في مجال تطبيق المادة (13) سالفة الذكر، ولما كان الحكم المطعون فيه لم يأخذ بهذا النظر حين قضى بمقابل الانتفاع على النحو السالف بيانه ولم يقض بإلغائه ، على نحو يضحى معه الحكم المطعون فيه قد خالف صحيح القانون متعينا القضاء بإلغائه فيما قضى به في هذا الشق من الدعوى .
الطعن رقم 22402 لسنة 61 ق.عليا جلسة 25/2/2020
الحكم كاملا:-
وحيث إنه قد استقر قضاء هذه المحكمة على أن " استصلاح واستزراع الأراضي الصحراوية وكسب ملكيتها والاعتداد بها والتصرف فيها وإدارتها و الانتفاع بها يتم وفقا لأحكام القانون رقم 143 لسنة 1981 في شأن الأرضي الصحراوية ومقتضي نص المدة 13 من هذا القانون أن يكون استغلال الأرض عن طريق تأجيرها لمدة ثلاث سنوات فإذا ثبتت الجدية في الاستصلاح خلالها تملك الأرض لمستأجرها بقيمتها قبل الاستصلاح والاستزراع مع خصم القيمة الإيجارية المسددة من ثمن الأرض ، وإذا لم تثبت الجدية اعتبر عقد الإيجار مفسوخا من تلقاء نفسه .
كما ذهبت ذات المحكمة في قضاء سابق لها إلى أن :
" وحيث إن الأصل في القاعدة القانونية هو سريانها على الوقائع التي تتم خلال الفترة من تاريخ العمل بها وحتى إلغائها، فإذا استعيض عنها بقاعدة قانونية جديدة سرت القاعدة الجديدة من الوقت المحدد لنفاذها، ويقف سريان القاعدة القديمة من تاريخ إلغائها، وبذلك يتحدد النطاق الزمني لسريان كلا من القاعدتين، فما نشأ في ظل القاعدة القانونية القديمة من المراكز القانونية، وجرت آثارها خلال فترة نفاذها يظل محكوما بها وحدها، ويبدأ سريان القانون الجديد على كل ما يقع بعد نفاذه حتى ولو كان مترتبا على وقائع أو مراكز نشأت في ظل القانون السابق بما من شأنه أن يؤدي إلى وحدة القانون المطبق على المراكز القانونية ذات الطبيعة الواحدة في الدولة وتفاديا لازدواج أو تعدد الأنظمة القانونية في حكم المراكز المتماثلة إلا أنه ثمة استثناء من هذا الأصل خاص بالعقود إذ تظل المراكز العقدية الجارية حتى بعد صدور قانون جديد محكومة بالقانون الذي تكونت في ظله دون أن تخضع للأثر المباشر لهذا القانون الجديد وبذلك يحل مبدأ الأثر المستمر للقانون القديم محل مبدأ الأثر المباشر للقانون الجديد في شأن المراكز العقدية الجارية وذلك باعتبار أن المراكز العقدية تخضع في نشأتها وتحديد آثارها لمبدأ ..... الإرادة فيظل النظام القانوني الذي طرحت جهة الإدارة المناقصة أو الممارسة أو المزايدة في ظله ودعت ذوي الشأن إلى التعاقد وفقا للاشتراطات الواردة بكراسة الشروط والمواصفات وقدمت العطاءات (الإيجاب) على أساس هذه الشروط وامتزجت العطاءات بهذه الشروط فيما لم يتحفظ عليها مقدموا العطاءات وأصبحت نسيجا واحدا يتكون منه هذا الإيجاب الذي يتعين أن يلتقي عنده ويتطابق معه ...... حتى ولو تراخى صدور هذا ...... وعلم الموجب به إلى ما بعد العمل بالقانون الجديد فيظل النظام القانوني القديم الذي وضع الطرفان أحكامه في اعتبارهما عند البدء في إجراءات التعاقد هو الواجب الإعمال احتراما لإرادتهما المشتركة في هذا الشأن وذلك ما لم يتعلق الأمر بنظام قانوني أو تحديد للسلطات الإدارية صاحبة الاختصاص بإبرام العقد أو فسخه أو تنفيذه على الحساب... الخ وكذلك الشأن في بيع أراضي الدولة لواضعي اليد عليها فإنه ينشأ لواضع اليد الذي تقدم بطلب الشراء، الحق في شرائها بالثمن الوارد في التشريع المعمول به وقت استيفائه الشروط التي تطلبها ذلك القانون متى كانت جهة الإدارة قد كشفت عن إرادتها في البيع والسير في إجراءاته............................... ، وقد صدر القانون رقم 148لسنة2006 بتعديل بعض أحكام قانون المناقصات والمزايدات الصادر بالقانون رقم 89لسنة1998 متضمنا إضافة مادة برقم 31 مكررا متضمنة جواز التصرف في العقارات أو الترخيص بالانتفاع بها أو باستغلالها بطريق الاتفاق المباشر لواضعي اليد عليها الذين قاموا بالبناء عليها أو لمن قام باستصلاحها واستزراعها من صغار المزارعين، بحد أقصى مائة فدان في الأراضي الصحراوية والمستصلحة، وعشرة أفدنة في الأراضي الزراعية القديمة، وكذلك بالنسبة إلى زوائد التنظيم، وفي غير ذلك من حالات الضرورة لتحقيق اعتبارات اجتماعية أو اقتصادية تقتضيها المصلحة العامة، وذلك كله وفقا للقواعد والإجراءات التي يصدر بها قرار من مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزير المالية، يتضمن الشروط التي يلزم توافرها لإجراء التصرف أو الترخيص، وتحديد السلطة المختصة بإجرائه واعتماده وأسس تقدير المقابل العادل له وأسلوب سداده، وعمل بهذا القانون اعتبارا من 1/8/2006، وفوض المشرع في المادة المذكورة مجلس الوزراء في وضع القواعد والإجراءات والشروط التي يلزم توافرها لإجراء التصرف، أو الترخيص، وكذلك تحديد السلطة المختصة بإجرائه واعتماده، وأسس تقدير المقابل العادل له، وأسلوب سداده. وإعمالا لهذا التفويض التشريعي صدر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2041لسنة2006 متضمنا في مادته السادسة قواعد التعامل على الأراضي التي تمت زراعتها قبل العمل بالقانون رقم 148لسنة2006 سواء من الأراضي الصحراوية المستصلحة أو الأراضي الزراعية القديمة وفي مادته السابعة إجراءات التعامل طبقا لأحكام هذا القانون.. ثم صدر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2843لسنة2009 بشأن ضوابط تقنين وضع اليد على الأراضي المملوكة للدولة. ثم صدر القانون رقم 82لسنة2013 في شأن تعديل بعض أحكام القانون رقم 89لسنة1998 متضمنا تعديل الفقرة الأولى من المادة الأولى من مواد الإصدار بالنص على أن "يعمل بأحكام القانون المرافق في شأن تنظيم المناقصات والمزايدات، وتسري أحكامه على وحدات الجهاز الإداري للدولة ـ من وزارات، ومصالح، وأجهزة لها موازنات خاصة ـ وعلى وحدات الإدارة المحلية، وعلى الهيئات العامة خدمية كانت أو اقتصادية، وذلك فيما لم يرد بشأنه نص خاص في القوانين أو القرارات الصادرة بإنشائها أو بتنظيمها أو في لوائحها الصادرة بناء على تلك القوانين والقرارات ". ومؤدى هذا النص الأخير أن المشرع قد عاد إلى ما كان عليه العمل في ظل القانون رقم 9لسنة1983 فيما يتعلق بعدم خضوع الهيئات العامة لأحكام قانون تنظيم المناقصات والمزايدات إلا فيما لم يرد بشأنه نص خاص في القوانين أو القرارات المتعلقة بإنشاء وتنظيم هذه الهيئات بما مؤداه أن تسترد هذه الهيئات سلطتها في تطبيق لوائحها الخاصة من تاريخ العمل بالقانون رقم 82لسنة2013 في 12/9/2013، وأكد ذلك القانون الأخير رقم 144لسنة 2017 في شأن بعض قواعد وإجراءات التصرف في أملاك الدولة الخاصة الذي صدر متضمنا تخويل الجهة الإدارية المختصة صاحبة الولاية التصرف في الأراضي المملوكة للدولة ملكية خاصة بطريق الاتفاق المباشر لواضع اليد الذي قام بالبناء عليها بالفعل، أو لمن قام باستصلاحها أو باستزراعها بالفعل، قبل تاريخ العمل بهذا القانون وناصا في فقرته الثانية من المادة الثانية على أنه "ولا تسري على هذا التصرف أحكام قانون تنظيم المناقصات والمزايدات الصادر بالقانون رقم 89لسنة1998، إلا فيما لم يرد في شأنه نص خاص في هذا القانون وبما لا يتعارض مع أحكامه".
" حكم المحكمة الإدارية العليا في الطعن رقم 53185 لسنة 60 ق. عليا جلسة 26 سبتمبر سنة 2017"
وحيث إن الثابت بالأوراق خاصة مذكرة رئيس قطاع دراسات المشروعات الزراعية والملكية إلى هيئة قضايا الدولة أن الطاعن تقدم بتاريخ 31/12/2005 إلى الهيئة بطلب تقنين وضع اليد على مساحة (3س ، 9ط ، 29 ف) بناحية الكيلو 70 شرق طريق مصر الإسكندرية الصحراوي ، وتم إجراء معاينة بعد إصلاحها وزراعتها بتاريخ 7/3/2007 وثبتت جديته وتم معاينة المباني المقامة للعمال وغيرها ووردت موافقات الجهات المعنية ، وبتاريخ 21/4/2010 تقدم وكيلا عن الطاعن بالطلب رقم 21331 يلتمس إجراء معاينة للمساحة وضع اليد لتقنين وضعه ، وبتاريخ 29/7/2010 تم تحديث المعاينة وأسفرت أن الأرض مستصلحة ومنزرعة بالزيتون والموالح والعنب والمانجو ومتوافر لها مصدر ري آبار جوفيه عليها طلمبات تعمل بالسولار ، والري متطور من خلال شبكة تعمل بالتنقيط ، والمباني 2سكن عمال ( 138.9م2 + 469.4م2) ، غرفة حارس (15.3م2 ) ، معلف وحظيرة (1718.5م2) ولم يتم تحرير عقد إيجار من قبل ، وتراخت جهة الإدارة في الحصول على موافقات الجهات المعنية ، وبتاريخ 15/2/2012 قامت اللجنة العليا لتثمين الأراضي بتقدير سعر الفدان وفقا لسعر التعامل في عام 2012 وليس بسعره قبل الاستصلاح والاستزراع، مما يكون معه تقدير الثمن على هذا النحو بمبلغ (45.000) جنيه للفدان ...... قد وافق صحيح القانون بحسبان أن التقدير انبنى على الأسس التي استلزمها المشرع فى القانون رقم 148 لسنة2006 الحاكم للنزاع وقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2041 لسنة 2006 والذي تضمن في مادته السادسة قواعد التعامل على الأراضي التي تمت زراعتها قبل العمل بالقانون رقم 148لسنة2006 سواء من الأراضي الصحراوية المستصلحة أو الأراضي الزراعية القديمة وفي مادته السابعة إجراءات التعامل طبقا لأحكام هذا القانون ، إلا أن زيادة سعر الفدان إلى مبلغ (60.000) جنيها بمعرفة لجنة البت قد جاء مخالفا للثمن الذي أوجب المشرع الاعتداد به إذ خلى تقديرها من أية أسس يستند عليها لزيادة السعر وإنما جاء التقدير تحكميا لا يوافقه أساس .... ، ومن ثم يكون للمحكمة تقرير أحقية الطاعن في طلب شراء الأرض بالثمن المقرر لها من لجنة التثمين بواقع (45.000) جنيها للفدان- متى توافرت شرائطها على ما سلف بيانه في ظل العمل بأحكام القانون رقم 148 لسنة 2006 والقرارات المنفذة له. وفقا للتقدير الوارد بمعرفة اللجنة العليا لتثمين أراضي الدولة
وحيث إن الحكم المطعون فيه قد أخذ بالسعر المقدر بمعرفة لجنة البت (60.000) جنيها للفدان وقت البيع في عام 2012، وأعرض عن السعر المقدر بمعرفة اللجنة العليا لتثمين أراضي الدولة وهو (45.000) جنيها للفدان على نحو يضحى معه الحكم المطعون فيه قد خالف صحيح القانون متعينا القضاء فيما قضى به فى هذا الشق من الدعوى ، وتقدير سعر الفدان بمبلغ ( 45000 ) جنيها للفدان.
وحيث إنه فيما يتعلق باحتساب الجهة الإدارية مقابل الانتفاع للأرض محل التداعي اعتبارا من 29/7/2005 فإن الأصل أن مقابل الانتفاع يظل واضع اليد ملزما بسداده عن الفترة السابقة على انعقاد عقد البيع وأن تقدمه بطلب شراء القطعة المطلوب عنها تحصيل مقابل الانتفاع، لا يحول دن تحصيله إلا من وقت قبول الجهة الإدارية البيع واتصال ... .... الشراء بالقبول واقتران ...... بالإيجاب وانعقاد عقد البيع بهذا الاقتران أو حكما بانقضاء المدة التي اعتبر المشرع فواتها موجبا للتملك. إلا أن المشرع في الفقرة الثالثة من المادة (13) من القانون رقم 143 لسنة 1981 نص صراحة على "... خصم القيمة الإيجارية المسددة من ثمن الأرض" ولا ريب في أن القيمة الإيجارية تستوي ومقابل الانتفاع المنصوص عليه بالمادة الثالثة بند (5) من قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2843 لسنة 2009 المشار إليه الذي أوجب هذا البند سداده خلال فترة وضع اليد وحتى تاريخ تقديم واضع اليد طلبه بتقنين وضع اليد. وإذ أوجب المشرع خصم القيمة الايجارية المسددة من ثمن الأرض بما مؤداه رغبة المشرع في إعفاء واضع اليد من القيمة الإيجارية إذا تحول الإيجار إلى بيع، مما يستتبع عدم تحصيل مقابل انتفاع عن فترة وضع اليد في مجال تطبيق المادة (13) سالفة الذكر، ولما كان الحكم المطعون فيه لم يأخذ بهذا النظر حين قضى بمقابل الانتفاع على النحو السالف بيانه ولم يقض بإلغائه ، على نحو يضحى معه الحكم المطعون فيه قد خالف صحيح القانون متعينا القضاء بإلغائه فيما قضى به في هذا الشق من الدعوى.
وحيث إنه فيما يتعلق باحتساب نسبة من سعر الفدان مقابل مرافق رئيسية فإن المادة (5) من القانون رقم 143 لسنة 1981 تنص على أن "تتولى الدولة وفقا للخطة المعتمدة إنشاء المرافق العامة الرئيسة والأبنية والخدمات العامة اللازمة لإقامة مشروعات استصلاح واستزراع الأراضي سواء داخل أو خارج الزمام ويدرج التمويل اللازم لذلك في موازنة الهيئة العامة لمشروعات التعمير... " كما قضت المادة (13) من هذا القانون بأن يكون تصرف الهيئة في الأراضي الخاضعة لأحكام هذا القانون أو تأجيرها أو استغلالها لغرض استصلاحها واستزراعها فقط، ووفقا للقواعد والشروط والأوضاع التي يضعها مجلس إدارة الهيئة وتتضمنها العقود المبرمة مع ذوي الشأن. وتشمل هذه القواعد حصول الهيئة على مستحقاتها بما يغطي نصيبها في المرافق الأساسية التي أقامتها الدولة. لما كان ذلك وكان مجلس إدارة الهيئة الطاعنة قد وافق على تقدير قيمة مرافق أساسية ، وفق ما قررته المادة (18) من اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادرة بقرار وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقم 198 لسنة 1982 من الإحالة إلى قرار يصدر من مجلس الوزراء لتحديد نسبة من تكاليف المرافق العامة الرئيسية اللازمة لإقامة مشروعات استصلاح الأراضي يلزم بها المتصرف بنصها على أن "يلتزم المتصرف إليهم في الأراضي الخاضعة لأحكام القانون رقم 143 لسنة 1981 المشار إليه بأداء نسبة من تكاليف المرافق العامة الرئيسية اللازمة لإقامة مشروعات استصلاح واستزراع الأراضي. ويتم تحديد هذه النسبة وطريقة أدائها طبقا للسياسة العامة للدولة في هذا المجال، ويصدر بها قرار من مجلس الوزراء."ذلك أنه لئن كان المقرر في قضاء هذه المحكمة أن القانون ينفذ من التاريخ المحدد فيه للعمل بأحكامه، ولو تضمنت نصوصه دعوة إلى السلطة التنفيذية لإصدار لائحة تنفيذية له، إلا إذا نص القانون صراحة على غير ذلك، أو كان تنفيذ القانون متعذرا بدون الأحكام التفصيلية التى يراد للائحة التنفيذية أن تتضمنها. وكانت الأحكام المشار إليها فى شأن تحميل واضع اليد والمتصرف إليه بالبيع بنسبة من هذه التكاليف تتوقف على صدور قرار من مجلس الوزراء مما تكون معه هذه الأحكام التي نصت عليه اللائحة متعذرة التنفيذ بذاتها ولا تكون قابلة للتطبيق إلا بعد ان يصدر قرار مجلس الوزراء. ولئن كان ذلك إلا أن القانون أناط بمجلس إدارة الهيئة وضع القواعد والشروط وأوضاع التصرف في الأراضي الخاضعة لأحكام هذا القانون أو تأجيرها أو استغلالها لغرض استصلاحها واستزراعها وتشمل هذه القواعد حصول الهيئة على مستحقاتها بما يغطي نصيبها في المرافق الأساسية التي أقامتها الدولة وتتضمنها العقود المبرمة مع ذي الشأن. بما مؤداه خروج المادة (18) من اللائحة التنفيذية المشار إليها على أحكام القانون بإسناد تحديد تكاليف المرافق الرئيسية قيمة المساهمة فيها إلى قرار من مجلس الوزراء على خلاف حكم القانون الذي أوكل هذه المسألة لمجلس إدارة الهيئة ، ومن المقرر أن حق السلطة التنفيذية في إصدار ....... اللازمة لتنفيذ القوانين لا يدخل في مفهومها توليها تنظيم مسائل على خلاف القانون. ذلك أن الغرض من صدور اللائحة يتعين أن ينحصر في إتمام القانون أي وضع القواعد والتفاصيل اللازمة لتنفيذه مع الإبقاء على حدوده الأصلية بلا أدنى مساس، ودون أن تنطوي على تعديل أو إلغاء لأحكام أو أن تضيف إليه أحكاما تبعده عن روح التشريع ، ومن ثم يتعين الالتزام بحكم المادة (13) من القانون رقم 143 لسنة 1981 سالفة الذكر وعدم الالتفات إلى حكم المادة (18) من لائحته التنفيذية فيما تضمنته من الإحالة إلى قرار يصدر من مجلس الوزراء على النحو السالف بيانه. ولما كان الحكم المطعون فيه لم يأخذ بهذا النظر، فانه يكون مخالفا لصحيح حكم القانون مستوجبا إلغاؤه في هذا الشق.