إذا لم يسجل المشتريان لعقار واحد من بائع واحد عقديهما فإنه لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيعيين وذلك بسبب تعادل مستندات المشترين ومن مقتضى ذلك انه إذا كان المشترى الأول قد تسلم العقار من البائع له أو ورثته من بعده فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحت يده وتسليمها الى المشترى الثانى إلا بعد تسجيل عقده
أما إذا اختلف البائعون الى المشترين المزاحمين فإنه لا يكون هناك محل لإعمال قاعدة الأسبقية فى التسجيل إنما تكون العبرة بتحديد المالك الحقيقى من بين البائعين المتعددين
المقرر فى قضاء هذه المحكمة –أن الحق الذى ينتقل من السلف الى الخلف أو من البائع الى المشترى تحكمه –أن القاعدة الأصولية التى تقضى بـأن الشخص لا يستطيع أن ينقل الى غيره أكثر مما يملك لأن فاقد الشئ لا يعطيه فإذا تقرر إبطال سند ملكية البائع أو فسخه او إلغاؤه أو زواله لأى سبب فإن أثر ذلك ينصرف بالضرورة وبطريق اللزوم العقلى الى المشترى لان زوال حق الناقل يترتب عليه زوال حق المتلقى فلا يتصور ان يكون للمشترى من الحقوق أكثر مما هو للبائع له مما لازمه ومقتضاه أن الحكم الصادر ضد البائع متعلقاً بالعقار المبيع يكون حجه على المشترى سواء سجل عقد شرائه قبل او بعد صدور الحكم إذا ان التسجيل بمجرده لا ينشئ حقوقاً ولا يصحح عقوداً فالملكية لا تنتقل بالتسجيل وحده بل هى تنتقل بأمرين احدهما أصلى وأساسى وهو العقد الصحيح وثانيهما تبعى ومكمل وهو التسجيل فإذا انعدم الأصل فلا يغنى عنه مجرد التسجيل كما انه من المقرر –فى قضاء هذه المحكمة – أنه إذا لم يسجل المشتريان لعقار واحد من بائع واحد عقديهما فإنه لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيعيين وذلك بسبب تعادل مستندات المشترين ومن مقتضى ذلك انه إذا كان المشترى الأول قد تسلم العقار من البائع له أو ورثته من بعده تنفيذا للإلتزامات الشخصية التى يرتبها العقد فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحت يده وتسليمها الى المشترى الثانى إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضليه له بذلك عند تزاحم المشترين لذات العقار المبيع وكانوا قد اشتروه من مالكه فإن الأفضليه لمن يسبق منهم الى تسجيل عقده إذ بهذا التسجيل تنتقل الملكية أما إذا اختلف البائعون الى المشترين المزاحمين فإنه لا يكون هناك محل لإعمال قاعدة الأسبقية فى التسجيل إنما تكون العبرة بتحديد المالك الحقيقى من بين البائعين المتعددين إذ يصح العقد منه وتهدر باقى العقود لعدم نفاذها فى حقه وحق المشترى منه إذ ان التسجيل وحده لا يكفى لنقل الملكية إنما شرط ذلك أن يكون البائع مالكاً للعين المبيعة ومن ثم يفضل المشترى من مالك عن المشترى من غير مالك ولو كان الأول
لاحقاً فى التسجيل أو لم يسجل عقده أصلاً.
ومن المقرر أيضاً – فى قضاء هذه المحكمة – أن مناط نفاذ التصرف المبرم بعوض بين صاحب الوضع الظاهر والغير حسن النية فى مواجهة صاحب الحق أن يكون هذا الأخير قد أسهم بخطئه سلباً أو ايجاباً فى ظهور المتصرف على الحق بمظر صاحبه مما يدفع الغير حسن النية الى التعاقد معه للشواهد المحيطة بهذا المركز والتى تولد الاعتقاد الشائع بمطابقة هذا المظهر للحقيقة وانه وإن كان لا يجوز طلب إبطال بيع ملك الغير إلا للمشترى دون البائع له إلا ان الملك الحقيقى يكفيه أن يتمسك بعدم نفاذ هذا التصرف فى حقه أصلاً إذا كان العقد قد سجل أما إذا كانت الملكية مازالت باقية للمالك الحقيقى لعدم تسجيل عقد البيع فإنه يكفيه ان يطلب طرد المشترى لان يده تكون غير مستندة الى تصرف نافذ فى مواجهته.
ويستوى فى ذلك أن يكون البيع مساومة أو بيعاً قضائياً ويستوى فى البيع القضائى أن يكون بيعاً جبرياً أو إختيارياًإذ ان عدم نفاذ بيع ملك الغير فى حق المالك الحقيقى يستوى فيه أن يكون المشتر حسن النيه أو غير ذلك يكون قد رتب على المبيع حقوقاً للغير – وهو خلف خاص للمدين البائع أن ينقل الى غيره ما لم يئول اليه بموجب البيع الجبرى كما انه من المقرر- فى قضاء هذه المحكمة –وهيئتها العامة –أن عقد البيع ولو لم يكن مشهراً ينقل الى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع ومنها استحقاق الثمرات والنماء فى المنقول والعقار على حد سواء وكما دام المبيع شيئاً معيناً بالذات ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك كما ينقل اليه الدعاوى المرتبطة بها بما فى ذلك طلب تسليم العين المكبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها بإعتبار ان هذا اليبع تعويضاً عن غصب ما يستحقه المشترى من ثمرات المبيع الذى حق له تسلمه وطرد من لا سند له فى وضع يده عليه وهو جزء من الحق المقرر للمشترى على المبيع ما لم يوجد اتفاق او عرف مخالف.
( محكمة النقض- الدائرة المدنية – الطعن 4783 لسنة 82 ق. جلسة 1/12/2022)