الاشتراطات
البنائية الواردة في قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008، والقانون رقم 3 لسنة
1982 الخاص بالتخطيط العمراني، قواعد آمرة متعلقة بالنظام العام لا يجوز مخالفتها
أو الاتفاق على ما يخالفها. اختلاف
طبيعة القيود والاشتراطات البنائية الاتفاقية عن الاشتراطات
القانونية، فالأولى يجوز النزول عنها بعكس الثانية، ومؤدي ذلك أن القضاء بزوال
وسقوط الاشتراطات البنائية بلفظ عام مطلق دون تحديد ماهيتها ونوعها خطأ.
حيث قضت
محكمة النقض بأن:(المقرر-
في قضاء هذه المحكمة- أن الدستور وإن كفل حق الملكية الخاصة إلا أنه لم يخرج
في ذلك عن تأكيده الدور الاجتماعي له، حيث يجوز تحميل الملكية لبعض القيود التي
تقتضيها وظيفتها الاجتماعية، طالما لم تبلغ هذه القيود مبلغًا يُصيب حق الملكية في
جوهره أو يعدم جل خصائصه، وأن القواعد القانونية التي تعتبر من النظام العام هي
قواعد يقصد بها تحقيق مصلحة عامة تتعلق بنظام المجتمع الأعلى وتعلو على مصلحة
الأفراد فيجب على جميع الأفراد مراعاة هذه المصلحة وتحقيقها ولا يجوز لهم أن
يناهضوها باتفاقات فيما بينهم حتى لو حققت هذه الاتفاقات لهم مصالح فردية باعتبار
أن المصلحة الفردية لا تقوم أمام المصلحة العامة وسواء ورد في القانون نص يجرمها
أو لم يرد، كما أنه إذا دلَّت عبارة النص التشريعي أو إشارته على اتـجـاه قـصــد
الـمـشـرع مــن تـقــريــر القاعدة القانونية الواردة به إلى تنظيم وضع بذاته على
نحو محدد لا يجوز الخروج عليه التزامًا بمقتضيات المصلحة العامة تغليبًا لها على
ما قد يكون لبعض الأفراد من مصالح خاصة مغايرة، فإن القاعدة تعتبر من القواعد
الآمرة المتعلقة بالنظام العام، وكان من المقرر وفقًا للمادة 24 من قانون
التخطيط العمراني رقم 3 لسنة ۱۹۸۲ أن ما تضمنته قائمة التقسيم من قائمة شروط ومنها
قيود الارتفاع والبناء على ارتفاع محدد تُعد شروطًا بنائية من نوع القيود التي
تتضمنها القوانين واللوائح، بما يفيد انسلاخها عن صفتها كحقوق ارتفاق واندراجها
تحت القيود القانونية التي يقتضيها التنظيم العام لحق الملكية، فلا يجوز تجاهلها
بل يكون الحَمل على تنفيذها عملًا لازمًا باعتبارها شريعة نافذة لا يتحلل أحد
منها، هذا إلى أن هذه الشروط تُعد جزءًا من قرار التقسيم وتسري هذه الشروط على
المشترين وخلفائهم مهما تعاقبوا، بل ويكون لهم ولكل ذي مصلحة التمسك بها قِبَل
بعضهم البعض. لما كان ذلك، وكان الطاعن قد أقام دعواه بطلب إنهاء وزوال كافة
القيود البنائية والاشتراطات التي فرضتها عليه الشركة المطعون ضدها الثانية بموجب
العقد المُبرم بينهما على العين محل النزاع، ولما كانت هذه القيود هي قيود قانونية
واردة على حق الملكية وليست ارتفاقية، ومن ثم فلا تزول بعدم استعمالها ودوامها
بدوام هذا الحق، وكان لا يجوز للقاضي أن يصرح له بذلك لما ينطوي عليه هذا القضاء
من تصريح بارتكاب مخالفة لما تقع أو باستفحال مخالفة بُدء فيها، وكان المشرع لم
يقصد من إیراد حكم الفقرة الثانية من المادة 1018 من القانون المدني تخويل القاضي
الحق في مخالفة حقوق الارتفاق هذه، وإنما كان مقصده هو عدم إرهاق مالك العقار
المرتفق به بإزالة المباني المخالفة لما فُرض عليه من قيود في حالة وقوع هذه
المخالفة فعلًا. وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض الدعوى، فإنه
يكون قد أصاب صحيح القانون، ولا يغير من ذلك النظر قالة مخالفة الشركة المطعون
ضدها الثانية وغالبية ملاك العقارات لقيود هذه الارتفاعات، إذ يُعد ذلك وفقًا
للمفهوم القانوني الصحيح أمر مخالف لقواعد آمرة متعلقة بالنظام العام، والجهات
الرقابية المختصة وشأنها في هذا الخصوص، ومن ثم يضحى النعي برمته على غير أساس.)
(الطعن رقم 6709 لسنة 72ق –نقض
مدني- جلسة 16/4/2022 (
وقضت
بأن:(المقرر وفقاً للمادة 24 من قانون التخطيط العمراني رقم 3 لسنة 1982 أن ما
تضمنته قائمة التقسيم من قائمة شروط ومنها قيود الارتفاع والبناء على ارتفاع محدد
تعد شروطًا بنائية من نوع القيود التي تتضمنها القوانين واللوائح بما يفيد
انسلاخها عن صفتها كحقوق ارتفاق واندراجها تحت القيود القانونية التي يقتضيها
التنظيم العام لحق الملكية، فلا يجوز تجاهلها بل يكون العمل على تنفيذها عملًا
لازمًا باعتبارها شريعة نافذة لا يتحلل أحد منها، كما أن هذه الشروط تعد جزءًا من
قرار التقسيم وتسري هذه الشروط على المشترين وخلفائهم مهما تعاقبوا بل ويكون لهم
ولكل ذي مصلحة التمسك بها قبل بعضهم البعض. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه
قد أقام قضاءه بإنهاء وزوال القيود والاشتراطات البنائية الواردة في عقد البيع
المفروضة من المطعون ضدها الثانية اعتمادًا على ما ورد بتقرير الخبير من أن تلك
القيود تمثل حقوق ارتفاق قام ملاك العقارات المجاورة لأرض التداعي بمخالفتها
ملتفتًا عن دفاع الطاعنين القائم في جوهره على أن تلك القيود والاشتراطات طبقًا
لقانون البناء وتقسيم الأراضي الصادر بشأن تقسيم الأراضي المعدة للبناء والتخطيط
العمراني أنها شروطًا تأتي في مرتبة الأحكام الواردة بقوانين ولوائح البناء وتعد
بمثابة قواعد آمره متعلقة بالنظام العام لا يجوز الاتفاق على مخالفتها ولم يتناول
هذا الدفاع بما يقتضيه من البحث والتمحيص ولم يفطن إلى حقيقته ومرماه في ضوء
الشروط الواردة بقرار تقسيم الأرض محل التداعي والمفروضة من جانب الشركة المطعون
ضدها الثانية للتحقق من توافر موجبات إعمالها وفقًا لأحكام القانون المشار إليه
فإنه يكون معيبًا بما يوجب نقضه.)
(الطعن رقم 1829 لسنة 81ق
– نقض مدني- جلسة 15/3/2022(
كما قضت
بأن:(الدستور وإن كفل حق الملكية الخاصة إلا أنه لم يخرج في ذلك عن تأكيده الدور
الاجتماعي له، حيث يجوز تحميل الملكية لبعض القيود التي تقتضيها وظيفتها
الاجتماعية طالما لم تبلغ هذه القيود مبلغًا يصيب حق الملكية في جوهره أو يعدم جل
خصائصه، وأن القواعد القانونية التي تعتبر من النظام العام هي قواعد يقصد بها
تحقيق مصلحة عامة تتعلق بنظام المجتمع الأعلى وتعلو على مصلحة الأفراد فيجب على
جميع الأفراد مراعاة هذه المصلحة وتحقيقها ولا يجوز لهم أن يناهضوها باتفاقات فيما
بينهم حتى لو حققت هذه الاتفاقات لهم مصالح فردية باعتبار أن المصلحة الفردية لا
تقوم أمام المصلحة العامة وسواء ورد في القانون نص يجرمها أو لم يرد، كما أنه إذا
دلت عبارة النص التشريعي أو إشارته على اتجاه قصد المشرع من تقرير القاعدة
القانونية الواردة به إلى تنظيم وضع بذاته على نحو محدد لا يجوز الخروج عليه
التزامًا بمقتضيات المصلحة العامة تغليبًا لها على ما قد يكون لبعض الأفراد من
مصالح خاصة مغايرة، فإن القاعدة تعتبر من القواعد الآمرة المتعلقة بالنظام العام.
وكان ما تضمنته قائمة التقسيم من قائمة شروط ومنها قيود الارتفاع والبناء على
ارتفاع محدد تعد شروطًا بنائية من نوع القيود التي تتضمنها القوانين
واللوائح بما يفيد انسلاخها عن صفتها كحقوق ارتفاق واندراجها تحت القيود القانونية
التي يقتضيها التنظيم العام لحق الملكية فلا يجوز تجاهلها بل يكون الحمل على
تنفيذها عملًا لازمًا باعتبارها شريعة نافذة لا يتحلل أحد منها هذا إلى أن هذه
الشروط تعد جزءًا من قرار التقسيم وتسري هذه الشروط على المشترين وخلفائهم مهما
تعاقبوا، بل ويكون لهم ولكل ذي مصلحة التمسك بها قبل بعضهم البعض. لما كان ذلك،
وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإزالة القيود والاشتراطات البنائية المرفقة
باعتماد التقسيم المفروضة من الطاعنين بصفتيهما اعتمادًا على ما ورد بتقرير الخبير
من أن تلك القيود تمثل حقوق ارتفاق يجوز للأفراد الاتفاق على مخالفتها بعد أن
تجارى بعض أصحاب العقارات المجاورين لأرض التداعي على مخالفتها، مما يجعله في حل
من الالتزامات لانتفاء سبب هذا الالتزام والحل منه ملتفتًا عن دفاع الطاعنين
القائم في جوهره على أن تلك القيود والاشتراطات هى تطبيق لقانون البناء الموحد
والتي تعد بمثابة القواعد الآمرة المتعلقة بالنظام العام التي لا يجوز الاتفاق على
مخالفتها، ولم يتناول دفاع الطاعنين بما يقتضيه من البحث والتمحيص ولم يفطن إلى
حقيقته ومرماه في ضوء الشروط الواردة بقرار تقسيم الأرض محل التداعي، فإنه يكون
معيبًا بما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة.....
ولما كان مفاد نصوص المواد 4،
26، 27 من قانون الإدارة المحلية رقم 43 لسنة 1979 والمعدل بالقانونين رقمي 50
لسنة 1981، 145 لسنة 1988 أن المحافظ في دائرة اختصاصه هو رئيس جميع الأجهزة
والمرافق وأنه هو الذي يمثل المحافظة أمام القضاء في مواجهة الغير وقد جعل المشرع
لكل وحدة من وحدات الإدارة المحلية شخصية اعتبارية مستقلة عن باقي الوحدات ولها
ذمتها المالية الخاصة بها، وحدد الممثل القانوني لها الذي له حق التعامل مع الغير
وتمثيلها أمام القضاء، وأن هذا مشروط بأن يكون هذا التمثيل فيما يدخل في نطاق
اختصاصه طبقًا لأحكام القانون. ولما كان المشرع حظر إنشاء تقسيم إلا بصدور قرار من
المحافظ المختص وقد تكفل المشرع بتنظيم إجراء تقاسيم البناء وتنظيم المباني وفقًا
لقوانين البناء سالفة الذكر، بما في ذلك تحديد شروط التقسيم وقائمة الشروط
البنائية وتحديد قيود الارتفاع والقيود البنائية وحد الارتفاع بالمباني، كما أناط
بالوحدة المحلية المختصة إصدار ترخيص البناء وحظر إنشاء مبان أو إقامة المحال أو
توسيعها أو تعديلها وتدعيمها أو هدمها إلا بعد الحصول على ترخيص من الوحدة المحلية
المختصة بالإشراف على شئون التنظيم، وأن يتم البناء وفقًا للبيانات والرسوم التي
على أساسها تم منح الترخيص وبالتالي يكون للمحافظ المختص والوحدة المحلية الصفة
والمصلحة القانونية في الدعوى المطروحة باعتبارها المهيمنة على إصدار الترخيص
وتنفيذه ومراقبة أعمال قائمة شروط التقسيم والترخيص والتي تقوم بما يكفل الحمل على
تنفيذها ومتابعة البناء وحدود قيود الارتفاعات بما تتوافر لهما المصلحة في رفع
الطعن بالنقض.)
(الطعن رقم 9715 لسنة 90ق – نقض مدني- جلسة
20/6/2021(
وبأن:( قيود البناء الاتفاقية
تعتبر حقوق ارتفاق متبادلة مقرره لفائدة جميع العقارات التي تقام في حي معين، إذ
يترتب عليها أن تصبح كل قطعة من الأرض مرتفقًا بها لمنفعة جميع القطع الأخرى التي
في نفس الحي، بحيث إذا خالفها بعض الملاك أصبح الآخرون في محل من الالتزام بها
لانتفاء سبب الالتزام أو المحكمة منه، وأن الارتفاق ينتهي- عملًا بالمادة 1027 من
القانون المدني- بعدم استعماله مدة خمس عشرة سنة، إلا أن مناط ذلك كله، أن تكون
الارتفاقات الذي يسري عليها ما سلف من أحكام، مردها في الأصل الإرادة واتفاقات الأفراد،
وهي ما تشمل عليه-في الأغلب الأعم- قائمة تقسيم الأراضي المعدة للبناء والتي نظمها
القانون رقم 52 لسنة 1940 والذي أُلغي بالقانون رقم 3 لسنة 1982 بإصدار قانون
التخطيط العمراني، وتلك الارتفاقات الاتفاقية تختلف- طبيعة وحكمًا- عن القيود
والشروط البنائية التي تنتظمها القوانين واللوائح الصادرة بتنظيم وتوجيه أعمال
البناء أو تلك الصادرة بتنظيم التخطيط العمراني للمدن والقرى، فهذه إنما تندرج ضمن
القيود القانونية التي يتضمنها التنظيم العام لحق الملكية، والتي يحمل الكافة على
احترامها بنصوص آمره باعتبارها تتغيا الصالح العام، وهي قيود قد ترد أيضًا في
قائمه الشروط الملحقة بقرارات التقسيم المعدة للبناء. لما كان ذلك، وكان الحكم
المطعون فيه- المؤيد للحكم الابتدائي- قد حمل قضاءه بزوال وسقوط الاشتراطات التي
وضعتها الشركة المطعون ضدها الأخيرة ملحقة بعقود البيع الصادرة للمطعون ضدهم
الباقين، على سند سقوطها بالتقادم بعدم الاستعمال لمدة خمسة عشر عامًا منذ تاريخ
إنشائها عام 1966 حتى 1981 وقبل صدور القانون 3 لسنة 1982 وعلى تحلل المدعين من
الالتزام بها لشيوع مخالفتها من جانب باقي الملاك، وكانت شروط تقسيم الأراضي
المعدة للبناء- وكما سلف البيان- ذات طبيعة واحدة، فمنها ما يرد إلى الاتفاق مما
يخضع لقواعد القانون المدني ومنها ما يصدر وفقًا للقوانين واللوائح المنظمة للبناء
والتخطيط العمراني والتي تعد بمثابة قواعد آمرة متعلقة بالنظام العام لا يجوز
الاتفاق على مخالفتها، فإن الحكم المطعون فيه إذ أطلق حكمه على كافة الاشتراطات
الواردة بعقود البيع وقائمة التقسيم دون أن يحدد حقيقتها وما إذا كانت تتبع أي من
النوعين آنفي الذكر، فإنه يكون قد جهل بالوقائع التي فصل فيها وأعجز محكمة النقض
عن مراقبة صحة تطبيق القانون بما يعيبه بالقصور الذي يبطله ويوجب نقضه.)
(الطعن
رقم 2555 لسنة 72ق – نقض مدني- جلسة 20/1/2021(
وبأن:(الارتفاقات
الاتفاقية تختلف- طبيعة وحكمة- عن القيود والشروط البنائية التي تنظمها القوانين
واللوائح الصادرة بتنظيم التخطيط العمراني للمدن والقرى، فهذه إنما تندرج ضمن
القيود القانونية التي يتضمنها التنظيم العام لحق الملكية والتي يحمل الكافة على
احترامها بنصوص آمرة باعتبارها تتغيا الصالح العام، وهي قيود قد ترد أيضا في قائمة
الشروط الملحقة بقرارات تقسيم الأراضي المعدة للبناء. لما كان ذلك، وكان الحكم
الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بزوال وسقوط الاشتراطات التي
وضعتها الشركة المطعون ضدها الأخيرة بعقد البيع الصادر لباقي المطعون ضدهم على سند
من تحلل المدعيين من الالتزام بشروط البناء الاتفاقية المفروضة من الشركة سالفة
البيان لشيوع مخالفتها من جانب باقي الملاك وبما مؤداه تنازل غالبية الملاك عن هذه
القيود والاشتراطات وكانت شروط تقسيم الأراضي المعدة للبناء لا تعتبر– وكما سلف
البيان- ذات طبيعة واحدة فمنها ما يرد إلى الاتفاق مما يخضع لقواعد القانون المدني
ومنها ما يصدر وفقا للقوانين واللوائح المنظمة للبناء والتخطيط العمراني مما لا
يجوز مخالفتها، وإذ أطلق الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قضاءه على كافة
الاشتراطات الواردة بعقد البيع وقائمة التقسيم دون أن يحدد ماهيتها وما إذا كانت
تتبع أي من النوعين سالفي البيان فإنه يكون قد جهل بالوقائع التي فصل فيها وأعجز
محكمة النقض عن مراقبة صحة تطبيقه للقانون بما يعيبه بالقصور الذي يبطله ويوجب
نقضه.)
(الطعن
رقم 5133 لسنة 85ق – نقض مدني– جلسة 1/11/2020)
(الطعن
رقم 3914 لسنة 72ق – نقض مدني- جلسة 21/2/2021(
(الطعن
رقم 709 لسنة 76ق – نقض مدني- جلسة 26/1/2021 (