انقضاء عقد الايجار بهلاك العين المؤجرة هلاكا كليا

انقضاء عقد الايجار بهلاك العين المؤجرة هلاكا كليا

هلاك العين المؤجرة يؤدي الي انتهاء العلاقة الايجارية 

المُقرر - في قضاء هذه المحكمة - أنه إذا خلا قانون إيجار الأماكن من تنظيم حالة معينة تعيَّن الرجوع فيها إلى أحكام القانون المدني، وإذ خلا قانون إيجار الأماكن من حُكم أثر إزالة العين المؤجرة على عقد الإيجار الوارد عليها بما يتعين معه الرجوع في هذا الشأن إلى أحكام القانون المدني، التي تقضي بانقضاء عقد الإيجار بهلاك العين المؤجرة هلاكًا كُليًا، إذ يترتب على هذا الهلاك انفساخ العقد من تلقاء نفسه لاستحالة التنفيذ بانعدام المحل، أيًا كان سبب هذا الهلاك سواء كان راجعًا إلى القوة القاهرة أو خطأ المؤجر أو خطأ المُستأجر أو خطأ الغير.

 أحكام النقض المدني - الطعن رقم 11938 لسنة 84 ق - جلسة21 / 9 / 2023 

وقضت محكمة النقض في ذات المعني :-

من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أنه طبقاً للقواعد العامة ولما تقضى به المادة 569/1 من القانون المدني فإن عقد الإيجار ينقضي بهلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً، إذ يترتب على هذا الهلاك انفساخ العقد من تلقاء نفسه، لاستحالة التنفيذ بانعدام المحل أياً كان السبب في هذا الهلاك وسواء كان راجعاً إلى القوة القاهرة أو خطأ المؤجر أو خطاً المستأجر أو خطأ الغير، وكان النص في الفقرة الأولى من المادة 580 من ذات القانون على أنه " لا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة تغييراً دون إذن المؤجر..." مفاده أن التغيير الذي يجوز للمستأجر إحداثه بالعين المؤجرة يقتضى أن تكون هذه العين قائمة، ويُدخل عليها هذا التغيير دون أن يتجاوزه إلى إزالة كيان العين بحيث لم يعد لها وجود في الواقع، حتى ولو أقام المستأجر مكانها عيناً أخرى أفضل حالاً منها، وإلا يكون عقد إيجار العين الأصلية فقد محله. ولما كان لمحكمة الموضوع السلطة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى، وبحث الأدلة والمستندات المقدمة إليها، والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن إليه منها، وأن تستند إلى تقرير في دعوى أخرى ما دامت صورته قدمت إليها وأودعت ملف الدعوى وأصبح التقرير ورقة من أوراقها وحسبها أن تبين الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها وأن تقيم قضاءها على أسباب سائغة، وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بانفساخ عقدي الإيجار موضوع النزاع بقوة القانون استناداً إلى ما استخلصه من أن العين المؤجرة محل العقد الأول المؤرخ 1/3/1959 حجرة خشبية، وأن العين المؤجرة محل العقد الثاني المؤرخ 1/11/1995 محلها حجرة خشبية آخرى ملاصقة للأولى، وأن هاتين الحجرتين هلكتا كلياً - حسبما اطمأن إليه من تقرير خبير الدعوى 1274 لسنة 2003 مساكن كلي الإسكندرية - بأن تم هدمهما وإنشاء شقة سكنية مكانهما مكونة من حجرتين وصالة ومطبخ وحمام من حوائط بناء وأسقف خرسانية مما يعد إنشاء لعين جديدة، وكان هذا الذي خلص إليه الحكم سائغاً وله معينه بالأوراق وكافياً لحمل قضائه.

أحكام النقض المدني - الطعن رقم 13104 لسنة 83 ق - جلسة 24 / 6 / 2023 

وفي نفس المعني قضت بان :-

لما كان من المقرر أن عقد الإيجار ينقضي وفقاً لنص المادة 569/1 من القانون المدني بهلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً ، ويترتب على هذا الهلاك انفساخ العقد من تلقاء نفسه لاستحالة التنفيذ بانعدام المحل أياً كان السبب في هذا الهلاك وسواء كان راجعاً إلى القوة القاهرة أو خطأ المؤجر أو خطأ المستأجر أو الغير ولا يلتزم المؤجر إذا أقام بناءً جديداً مكان البناء الذي هلك كلياً أن يبرم عقد إيجار جديد مع المستأجر ، وكان الحكم المطعون فيه قد خلص سائغاً وفق ما ورد بمدوناته وما اطمأن إليه من تقرير خبير الدعوى أن الطاعن كان يستأجر وحدة سكنية بالعقار القديم قبل هدمه بموجب العقد المؤرخ 1/1/1982 والذي أبرم في ظل القانون رقم 49 لسنة 1977 الذي خلا من تنظيم خاص بشأن حكم عقد الإيجار في حالة إزالة العين المؤجرة بما يتعين معه الرجوع لأحكام القانون المدني والتي تقضي بانفساخ عقد الإيجار بهلاك العين المؤجرة أياً كان سبب هلاكها ولا يلزم المؤجر أن يبرم عقد إيجار مع المستأجر السابق - الطاعن - فإنه يكون قد صادف صحيح الواقع والقانون ويكون النعي عليه في هذا الشأن على غير أساس ومن ثم غير مقبول . وعما ينعاه الطاعن بقضاء الحكم بالإخلاء دون التحقق من صحة العقد المؤرخ 1/12/2002 فلما كان سند الطاعن في إقامة دعواه إلزام المطعون ضده بتحرير عقد إيجار له لانفساخ عقده المؤرخ 1/1/1982 بهلاك العقار الكائن به عين النزاع ولم يدع قيام علاقة إيجارية جديدة منبتة الصلة عن عقد إيجاره فإن تعييب الحكم بعدم التحقق من صحة العقد المؤرخ 1/12/2002 - أياً كان وجه الرأي فيه - لا يحقق للطاعن سوى مصلحة نظرية بحتة لا يعود على الطاعن منها أي فائدة ويكون النعي على ذلك غير منتج ومن ثم غير مقبول .

 أحكام النقض المدني - الطعن رقم 1013 لسنة 77 ق - جلسة 2 / 5 / 2023 

----

وقضت ايضا محكمة النقض بان

من المُستقر عليه في قضاء هذه المحكمة أن النص في المادة ٥٥٨ من القانون المدني على أن " الإيجار عقد يلتزم المؤجِّر بمُقتضاه أن يُمكِّن المُستأجِر من الانتفاع بشيء مُعيَّن مدة مُعيَّنة " ، والنص في المادة ٥٦٣ من ذات القانون على أنه " إذا عُقِدَ الإيجار دون اتفاق على مدة أو عُقِدَ لمدة غير مُعيَّنة أو تعذر إثبات المدة المُدعاة، اعتُبِر الإيجار مُنعقدًا للفترة المُعيَّنة لدفع الأجرة، وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناءً على طلب أحد المُتعاقدين إذا هو نبَّه على المُتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها ......" يدل على أن المُشرِّع استلزم توقيت الإيجار واعتبر المدة ركنًا فيه، وأنه كلما تعذَّر معرفة الوقت الذي جعله المُتعاقدان ميقاتًا ينتهي إليه العقد بأن لم تُحدَّد له مدة ينتهي بانتهائها أو عُقِدَ لمدة غير مُعيَّنة بحيث لا يُمكن معرفة التاريخ الذي ينتهي إليه على وجه التحديد أو رُبط انتهاؤه بأمر مُستقبل غير مُحقَّق الوقوع أو استحال معرفة التاريخ الذي قصده المُتعاقدان أن يستمر إليه، ففي هذه الحالات لا يُمكن معرفة مدة العقد، وحلًا لِما يُمكن أن ينشأ عن ذلك من مُنازعات تدخَّل المُشرِّع بالنص على اعتبار العقد مُنعقدًا للفترة المُحدَّدة لدفع الأجرة، ولم يقف المُشرِّع عند حد تعيين المدة على هذا النحو، بل رخص لكل من طرفيه المؤجِّر والمُستأجِر الحق في إنهاء العقد إذا نبَّه أحدهما على الآخر بالإخلاء في الميعاد القانوني المُبيَّن في المادة ٥٦٣ سالفة البيان، ولا محل للقول بأن العقد ينعقد لمدة يُحددها القاضي تبعًا لظروف ومُلابسات التعاقد أو أن ينتهي الإيجار بوفاة المُستأجِر أو بانقضاء ستين عامًا على إبرام عقد الإيجار قياسًا على أحكام الحِكر؛ إذ لا محل للاجتهاد أو القياس وهناك نص قانوني يحكم الواقعة، كما أنه ولئن كان لمحكمة الموضوع السُلطة التامة في تفسير العقود والاتفاقات واستخلاص ما يُمكن استخلاصه منها دون رقابة عليها في ذلك من محكمة النقض إلا أن ذلك مشروط بأن يكون تفسيرها لها سائغًا وأوفى بمقصود العاقدين وظروف التعاقد، مؤديًا إلى النتيجة التي انتهت إليها وبما يكفي لحمل قضائها. لَمَّا كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق أن عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 1/ 10/ 2000 والذي يخضع النزاع في شأنه لأحكام القانون المدني أنه تضمَّن في البند الأول منه أن مدة الإيجار تنتهي بهلاك العين المؤجرة، ومن ثم فإنه مع وجود هذا البند لا يُعرف على وجه التحديد تاريخ انتهاء الإجارة، وبالتالي يضحى هذا العقد من العقود غير مُحدَّدة المدة، ويُعتبر مُنعقدًا للفترة المُعيَّنة لدفع الأجرة وهي شهر، ويكون لأي من المُتعاقدين الحق في إنهائه إذا نبَّه على المُتعاقد الآخر إعمالًا لنص المادة ٥٦٣ آنفة البيان، وإذ كانت الطاعنتان قد نبهتا على المطعون ضدها بالإنذار المُعلن إليها في 29/ ٥/ 2011 بإنهاء العقد، ومن ثم فإن العلاقة الإيجارية تكون قد انتهت بهذا التنبيه، وإذ خالف الحُكْم المطعون فيه هذا النظر وعمد إلى تحديد مدة الإيجار بفترة ستين عامًا قياسًا على الحِكر، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه.

 أحكام النقض المدني - الطعن رقم 8897 لسنة 83 ق - جلسة 19 / 1 / 2023 

واستقر قضاء النقض في ذات المعني بان :-

لما كان الأصل وفقاً لما تقضى به المادة 569 / 1 من القانون المدنى أن عقد الإيجار ينقضى بهلاك العين المؤجرة هلاكاً كليا ، إذ يترتب على هذا الهلاك انفساخ العقد من تلقاء نفسه لاستحالة التنفيذ بانعدام المحل أيا كان السبب فى هذا الهلاك وسواء كان راجعاً إلى القوة القاهرة أو خطأ المؤجر أو خطأ المستأجر أو خطأ الغير ، ولا يجبر المؤجر فى أى من هذه الحالات على إعادة العين إلى أصلها ولا يلتزم إذا أقام بناء جديداً مكان البناء الذى هلك أن يبرم عقدا جديدا مع المستأجر ، ويقتصر حق هذا الأخير على التعويض إن كان له مقتضٍ طبقاً للقواعد العامة إلا أن المشرع خرج على هذا الأصل بالنص فى المادة 49 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه " يجوز لمالك المبنى المؤجر كل وحداته لغير أغراض السكنى ، أن ينبه على المستأجرين بإعلان على يد محضر بإخلاء المبنى بقصد إعادة بنائه وزيادة مسطحاته وعدد وحداته وذلك وفقاً للشروط والأوضاع الآتية ..... " د " أن يقوم المالك بتوفير وحدة مناسبة بأجر مماثل ليمارس المستأجر نشاطه فيها والالتزام بتعويضه بمبلغ مساو للفرق بين القيمة الإيجارية للوحدة التى يشغلها والقيمة الإيجارية للوحدة التى يتعاقد على ممارسة نشاطه فيها لمدة خمس سنوات أو للمدة التى تنقضى إلى أن يعود إلى المكان بعد بنائه بذات القيمة الإيجارية الأولى أو يدفع مبلغا مساويا للقيمة الايجارية للوحدة التى يشغلها خالية عن مدة عشر سنوات بحد أدنى قدره ألفا جنيه أيهما أكبر " فأنشأ المشرع بهذا النص فى ذمة المالك الذى يرخص له بهدم عقاره لإعادة بنائه بشكل أوسع وفقا للشروط والأوضاع المبينة به التزاما تخييريا بين محلين أحدهما أن يوفر للمستأجر فى المبنى المرخص بهدمه وحدة بالعقار الجديد والثانى تعويضه تعويضا نقديا على النحو المبين بالنص ، وجعل الخيار فى ذلك للمالك باعتباره المدين بهذا الالتزام التخييرى ولا تبرأ ذمته إلا إذا أدى للمستأجر أحد المحلين ، فإن أسقط خياره على أى وجه فى توفير وحدة فى العقار الذى أعيد بناؤه ينقلب هذا الالتزام التخييرى إلى التزام بسيط له محل واحد هو التعويض النقدى على النحو الوارد بنص المادة 49 السالفة البيان ، ومن ثم يكون القانون هو المصدر المباشر لالتزام المالك المتقدم بيانه

آنفاً والذى تكفل النص المنشئ له بتعيين مضمونه وتحديد مداه وبيان أحكامه . وكان التقادم الثلاثى المنصوص عليه فى المادة 172 من القانون المدنى هو تقادم استثنائى خاص بدعوى التعويض عن الضرر الناشئ عن العمل غير المشروع ولا تخضع لحكمه الالتزامات التى يكون مصدرها المباشر القانون وإنما يسرى فى شأنها التقادم العادى المنصوص عليه فى المادة 374 من القانون المدنى ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه القواعد القانونية المتقدمة ونسب دعوى التعويض المرفوعة من مورثة الطاعنين إلى العمل غير المشروع وأجرى عليها التقادم الاستثنائى المنصوص عليه فى المادة 172 من القانون المدنى برغم أن طلب التعويض مبناه إخلال المطعون ضدهم ملاك العقار المرخص بهدمه لإعادة بنائه بشكل أوسع بالتزاماتهم الناشئة عن القانون 49 لسنة 1977 قبلها بوصفها مستأجرة فى هذا العقار ومن ثم تسرى على دعواها قواعد التقادم العادى المنصوص عليها فى المادة 374 من القانون المدنى بمضى خمس عشرة سنة من تاريخ الاستحقاق فإن الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون ، ولا ينال من ذلك تأسيس مورثة الطاعنين دعواها على العمل غير المشروع ذلك أن تكييف المدعى لطبيعة المسئولية التى يستند إليها فى طلب التعويض تكييفا خاطئا لا ينطبق على واقعتها التى ذكرها فى صحيفة دعواه لا يقيد محكمة الموضوع ولا يمنعها من تحديد الأساس الصحيح للمسئولية وأن تتقصى من تلقاء نفسها الحكم القانونى المنطبق على العلاقة بين طرفى دعوى التعويض وأن تنزله على الواقعة المنطبقة عليها ، وإذ لم يلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وأخذ بتكييف مورثة الطاعنين الخاطئ لطبيعة المسئولية التى تستند إليها فى طلب التعويض دون تقصى الأساس الصحيح لهذه المسئولية الذى ينطبق على وقائع الدعوى الواردة فى صحيفتها فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون بما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة .

أحكام النقض المدني - الطعن رقم 232 لسنة 78 ق - جلسة 21 / 3 / 2016 

ومن المقرر ايضا في ذات الخصوص بان :-

من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن هدم المبانى غير السكنية لإعادة بنائها بشكل أوسع تحكمها نصوص المواد من 49 إلى 54 من القانون 49 لسنة 1977 والتى لئن انهت عقود إيجار الوحدات القائمة إلا أنها أعطت لمستأجرى الوحدات التى يتم هدمها الحق فى العودة لشغل الوحدات بالعقار الجديد الذى أعيد بناؤه بذات القيمة الإيجارية الأولى أو التعويض إذا لم يعد لشغلها ويلزم المالك أو خلفه العام أو الخاص بإنشاء وحدات جديدة تصلح لذات الغرض الذى تستعمل فيه الوحدات المهدومة . وكان من المقرر أنه ليس ما يمنع قانوناً أن تتوافر للدعوى شروط قبولها أثناء نظرها أمام محكمة الموضوع . وكان الثابت بالأوراق أن صحيفة افتتاح الدعوى المقيدة بتاريخ 14/1/2009 قد تضمنت بيانات إبداء الرغبة فى شغل وحدة فى العقار المنشأ حديثاً وهو ما يقوم مقام إبداء الرغبة المقررة بالمادة 54/4 من القانون 49 لسنة 1977 وذلك فى تاريخ سابق على إخطار المطعون ضدهم وإذ رتب الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه على إخطار الطاعن للمطعون ضدهما الأول والثانى بتاريخى 26/9/ ، 3/10/2009 فى تاريخ لاحق على إقامة الدعوى بتمام البناء توافر شروط قبول الدعوى أثناء نظرها أمام محكمة الموضوع وإلزامه تسليم وحدات بالعقار الجديد مماثلة لتلك الوحدات محل عقود الإيجار المؤرخة 1/1/1986 ، 1/8/1963 ، 1/1/1986 فإنه لا يكون قد خالف القانون ويضحى ما يثيره الطاعن بشأن قبول الدعوى واكتمال شروطها والتفاته عن دفاعه فى هذا الصدد على غير أساس وكان من المقرر أن حالة هدم المبانى غير السكنية لإعادة بنائها بشكل أوسع تحكمها نصوص المواد من 49 إلى 54 من القانون 49 لسنة 1977 والتى تعطى المستأجر الحق فى شغل وحدة بالعقار الجديد وهى تختلف عن حالة هلاك العين المؤجرة طبقاً للقواعد العامة المقررة بالمادة 569/1 من القانون المدنى التى لا تجبر المالك إعادة العين إلى أصلها أو تلزمه إبرام عقد جديد مع المستأجر إذا أعاد بناءها وكان الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه قد الزم الطاعن تسليم المطعون ضدهم وحدات مماثلة بالعقار الجديد على سند من المواد المقررة بالمواد من 49 إلى 54 من القانون 49 لسنة 1977 فإن ما يثيره بشأن هلاك العين هلاكاً كلياً وانتهاء عقود إيجارها يضحى غير مقبول ولا يعيبه ما أثاره بشأن انطباق أحكام القانون 136 لسنة 1981 على وحدات البناء الجديد ذلك أنه لئن أنهى القانون 49 لسنة 1977 عقود الإيجار السابقة إلا أنه الزم المالك تسليم المستأجرين وحدات جديدة بالبناء الجديد بذات القيمة الإيجارية الأولى وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإن تعييبه فى هذا الشأن يضحى على غير أساس ولا يعيب الحكم المطعون فيه التفاته عن طلب ضم دعوى إغفال فسخ عقود الإيجار السالفة إذ إنه لا محل له من قضاء الحكم المطعون فيه ومن ثم يضحى الطعن غير مقبول وتأمر المحكمة بعدم قبوله عملاً بالمادة 263/3 من قانون المرافعات .

 أحكام النقض المدني - الطعن رقم 16312 لسنة 80 ق - جلسة 31 / 8 / 2013 

وفي ذات المعني قضت بأن :-

من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن المشرع فى قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة - وأخذاً منه بأسباب الحرص على المستأجر وقتئذ - قد أفرد قواعد خاصة فى شأن المنازعات الناشئة عن عقود إيجار الأماكن التى تسرى عليها هذه القوانين الاستثنائية ومن هذه القواعد أنه رأى تعيين أسباب الإخلاء بأحكام آمرة ومتعلقة بالنظام العام أوردها على سبيل الحصر ، وأن النص فى المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر على أنه " لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الأتية :- الهدم الكلى أو الجزئى للمنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقاً للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية ... " مما مفاده أن تلك المادة وإن جعلت هذه الحالة من حالات الإخلاء إلا أنها أكدت على أن يكون الإخلاء وفقاً للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية ، أى : وفقاً للنصوص المعمول بها فى مسائل الهدم والترميم والصيانة ومن بينها النصوص الواردة بالقانون رقم 49 لسنة 1977 ولائحته التنفيذية واللائحة التنفيذية للقانون رقم 136 لسنة 1981 ، فيجب لصدور الحكم بالإخلاء أن يصدر قرار من اللجنة المنصوص عليها فى المادة 57 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادة 31 من اللائحة التنفيذية لهذا القانون والتى درج العمل على تسميتها بلجنة " المنشآت الآيلة للسقوط " وذلك إما بهدم المبنى كلياً أو جزئياً أو بإجراء ترميمات وصيانة بالمبنى مع إخلائه مؤقتاً . لما كان ذلك ، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالإخلاء استناداً إلى صدور قرار من محافظ السويس بنقل الورش خارج الكتلة السكنية - ومنها عين النزاع - واعتبر أن ذلك بمثابة هلاك قانونى يترتب عليه انتهاء عقد الإيجار رغم أن ذلك ليس من الحالات التى عددتها المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 على سبيل الحصر فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه .

أحكام النقض المدني - الطعن رقم 6637 لسنة 86 ق - جلسة 26 / 4 / 2017