انتهاء عقود إيجار الأماكن للأشخاص الاعتبارية حال تمام الانذار بالاخلاء قبل صدور القانون رقم ١٠ لسنة ٢٠٢٢ حتى لو أدرك سريان الدعوى بعد توجيه التنبيه بإنتهاء العقد - حكم الهيئة العامة
وحيث إن وقائع الطعن - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضدهما أقاما على الطاعن بصفته الدعوى رقم ٢٤٣٢ لسنة ٢٠٢٠ أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإنتهاء عقد الإيجار المؤرخ ١٩٥٨/٥/٢٦ وإخلاء العين المبينة بالصحيفة والتسليم، على سند من القول أنه بموجب عقد الإيجار سالف الذكر استأجر الطاعن بصفته الحانوت محل النزاع قد ألت ملكيته إليهما بموجب العقد المشهر رقم ٦٤٣ لسنة ٢٠٠٦ شمال القاهرة واضافا بأنه بصدور الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا رقم ١١ لسنة ٢٣ ق دستورية بشأن عدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة ١٨ من القانون ١٣٦ لسنة ١٩٨١ وفوات المدة التي حددتها المحكمة لنفاذه، فقاما بالتنبيه عليه بتاريخ ۲۰۲۰/۸/٥ بعدم رغبتهما في تجديد مدة العقد، وإنهائه ولم يستجب لطلباتهم فقد أقاما الدعوى حكمت المحكمة بالطلبات. استأنف الطاعن بصفته هذا الحكم بالاستئناف رقم ٥٨٣٧ لسنة ۲٥ ق القاهرة وبتاريخ ٢٠٢٢/٨/٢٤ قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف . طعن الطاعن بصفته في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على دائرة المواد المدنية والتجارية - في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث أن الدائرة المختصة رأت بجلستها المنعقدة بجلسة ٢٠٢٤/۱/۱٥ إحالة الطعن إلى الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية للفصل فيها عملاً بنص الفقرة الثانية من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية رقم ٤٦ لسنة ۱۹۷۲ المعدل وإذ حددت الهيئة جلسة لنظر الطعن وقدمت النيابة مذكرة تكميلية التزمت فيها رأيها السابق.
وإذ ذهبت بعض الأحكام إلى أعمال نص المادة الثانية من القانون ١٠ لسنة ٢٠٢٢ الساري اعتباراً من ۲۰۲۲/۳/۷ بأثر فورى ومباشر على المراكز القانونية القائمة والوقائع التي لم تكن قد استقرت بحكم بات وقت العمل به ولو كانت قد نشأت في ظل قانون سابق عليها متى امتد أثار انقضائها حتى تاريخ صدور القانون الأول، بينما ذهبت أحكام أخرى إلى أنه بصدور التنبيه المنصوص عليه في المادة ٥٦٣ من القانون المدني بعد صدور حكم المحكمة الدستورية العليا رقم ١١ لسنة ۲۳ ق دستورية وقبل نفاذ القانون ١٠ لسنة ۲۰٢٢ فإنه يترتب عليه انتهاء عقد الإيجار منذ تاريخ التنبيه ومن ثم فلا مجال لتطبيق القانون سالف الذكر وأن تعلق بالنظام العام طالما لم يتضمن نصاً يوجب سريانه بأثر رجعي بعد انتهاء مدة العقد.
وحيث أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - إن النص في المادة ٤٩ من قانون المحكمة الدستورية العليا المعدل بالقانون ١٦٨ لسنة ۱۹۹۸ على أن " أحكام المحكمة في الدعاوى الدستورية... ملزمة لجميع سلطات الدولة وللكافة ... ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص في قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشر الحكم ما لم يحدد الحكم لذلك تاريخاً آخر أسبق، على أن الحكم بعدم دستورية نص ضريبي لا يكون له في جميع الأحوال إلا أثر مباشر ... " يدل على أنه يترتب على صدور الحكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في القانون غير ضريبي أو لائحة عدم جواز تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لنشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية. وهذا الحكم ملزم لجميع سلطات الدولة وللكافة ويتعين على المحاكم باختلاف أنواعها ودرجاتها أن تمتنع عن تطبيقه على الوقائع والمراكز القانونية المطروحة عليها حتى لو كانت سابقة على صدور هذا الحكم بعدم الدستورية باعتباره قضاء كاشف عن عيب لحق النص منذ نشأته بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص، كما أن النص في المادتين ٥٥٨، ٥٦٣ من القانون المدني يدل - وعلى ما انتهت إليه الهيئة العامة للمواد المدنية لمحكمة النقض – على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركن فيه، وأنه إذ عُقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهى فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاه أو عُقد لمدة غير معينه بحيث لا يمكن معرفة تاريخ إنتهاء الإيجاره على وجه التحديد كان ربط انتهاؤها بأمر مستقبلي غير محقق الوقوع تعين اعتبار العقد منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه على الأخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بالمادة ٥٦٣ سالفة البيان، وكان نص المادة الثانية من القانون ۱۰ لسنة ۲۰۲۲ والمعمول به اعتباراً من ۲۰۲۲/۳/۷ على أنه " مع عدم الإخلال بالأسباب الأخرى للإخلاء المبينة بالمادة " ۱۸ " من القانون ١٣٦ لسنة ١٩٨١ المشار إليه، يكون إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الأعتبارية لغير غرض السكنى وفقاً لأحكام القانونين ٤٩ لسنة ١٩٧٧، ١٣٦ لسنة ١٩٨١ المشار إليهما بإنتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون ما لم يتم التراضى على غير ذلك "، كما أنه من المقرر أيضاً أن من الأصول الدستورية المقررة أن النص التشريعي لا يسرى إلا على ما يلى نفاذه من وقائع ما لم ينص القانون - خروجاً على هذا الأصل وفي الحدود التي يجيزها الدستور - برجعية أثره ولا يغير من هذا الأصل تعلق أحكام القانون بالنظام العام الذي تسرى أحكامه على ما يستجد من أوضاع ناتجه عن علاقات تعاقدية أبرمت قبل نفاذه ما دامت أثارها مازالت سارية في ظله إذ تخضع هذه الأثار لأحكام القانون الجديد تغليباً لأعتبارات النظام العام التي دعت إلى إصداره.
وحيث أن المحكمة الدستورية العليا قضت في الطعن رقم ۱۱ لسنة ٢٣ ق دستورية بجلسة ٥/٥/۲۰۱۸ والمنشور بالجريدة الرسمية بالعدد ۱۹ مكرر "ب" بتاريخ ٢٠١٨/٥/١٣ بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة ١٨ من القانون ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير و بيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، فيما تضمنه من إطلاق عبارة " لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد... " لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكني، وقد أعملت المحكمة الرخصة المخول لها بنص الفقرة الثالثة من المادة ٤٩ من قانونها وحددت لإعمال أثر الحكم اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي ۲۰۱۹/۲۰۱۸ الحاصل بتاريخ ٢٠١٩/٧/١٥ ولما كان القانون ١٠ لسنة ۲۰۲۲ بشأن بعض الإجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الأعتبارية لغير غرض السكنى والذى منح مهله لا تجاوز خمس سنوات لامتداد عقود الإيجار المبرمة للأشخاص الاعتبارية لغير أغراض السكنى قبل انهاء العقد تبدأ من تاريخ نفاذ هذا القانون إلا أن هذا التشريع لم يصدر إلا بتاريخ ۲۰۲۲/۳/٦ وأعمل به من اليوم التالي لنشره في الجريدة الرسمية بتاريخ ۲۰۲۲/۳/۷ ومن ثم فإن هناك فترة زمنية ما بين نفاذ حكم المحكمة الدستورية العليا وسريان أحكام هذا القانون وأعمالاً للأثر الفوري لنفاذ حكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية صدر الفقرة الأولي من المادة ۱۸ سالفة البيان فقد صار هذا النص معدوماً منذ نشأته مما يتعين معه تطبيق أحكام القانون المدني الواردة بالقسم الأول من الكتاب الثاني بالفصل الأول الواردة بنصوص المواد ٥٥٨، ٥٦٣، ٥٩٨ ، ٥٩٩ ، ٦٠٠ على عقود إيجار الأشخاص الاعتبارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى وذلك فيما يتعلق بمدة العقد وتحديده وإنهاؤه ذلك خلال الفترة الزمنية سالفت البيان وعلى ذلك فإذا ما وجه المؤجر إلي المستأجر وقبل سريان أحكام القانون ١٠ لسنة ۲۰۲۲ التنبيه برغبته في أنهاء هذا العقد وذلك على النحو الذي نظمته المادة ٥٦٣ من القانون المدني فإن هذا التنبيه يعد تصرفاً قانونياً صادراً من جانب واحد يتضمن رغبته الصريحة في إنهاء عقد الإيجار، وهو لا يحتاج إلي قبول من وجهه إليه إذ تكفي لصحته إرادة واحدة هي أرادة من وجهه، ومن ثم فإنه ينتج أثره بمجرد إعلان الطرف الآخر به فتنحل بذلك الرابطة العقدية التي قائمة وينقضي العقد وتزول جميع الآثار المترتبة عليه فلا يقوم من بعد إلا بإيجاب وقبول جديدين، فهذا التنبيه ينشئ مركزاً قانونياً جديداً بأنهاء العقد، ويكون الحكم الصادر بانتهائه ولو صار باتاً لا يضيف إلي انتهائه شيء لأنه ليس حكماً منشأ لمركزاً قانونياً لم يكن له وجود إنما هو كاشف لهذا المركز الذي نشأ واكتمل بقوة القانون وقت إعلان هذا التنبيه ومن ثم فهو حكم مقرراً لانتهاء العقد، وترتيباً على ما تقدم فإنه بصدور القانون ۱۰ لسنة ۲۰۲۲ وما تضمنته المادة الثانية منه بامتداد عقد إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير أغراض السكني لمدة خمس سنوات بدءاً من تاريخ العمل به دون أن تتضمن نصوص هذا القانون نصاً يوجب سريانه بأثر رجعي على العقود التي انتهت قبل العمل به وأن كان هذا القانون من القوانين الاستئنائية المتعلقة بالنظام العام وتطبق بأثر فوري على العلاقات الإيجارية التي أبرمت قبل صدوره بيد أنه يشترط لسريانه على تلك العقود أن تكون قائمة وما زالت مرتبة الأثارها حتى تاريخ بدء العمل به، ولما كان التنبيه بانتهاء العقد قبل سريان أحكام هذا القانون قد أزال وأنهى أثاره وبالأخص فيما تضمنه من مدة العقد وتجديده بما لا يتبقى معه ثمه أثار مازالت ساريه له، وتعتبر نصوص مواد هذا التشريع على غير محل لأعمالها على عقد الإيجار المنتهي قبل نفاذه، ولما تقدم فإن الهيئة تقر المبدأ والذي انتهى إلى أنه بصدور التنبيه المنصوص عليه في المادة ٥٦٣ من القانون المدني قبل نفاذ القانون ١٠ لسنه ٢٠٢٢ فأنه يترتب عليه إنتهاء عقد إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير أغراض السكني منذ تاريخ توجيه هذا التنبيه ومن ثم فلا مجال لتطبيق القانون سالف الذكر، وأن تعلق بالنظام العام طالما لم يضمن نصا يوجب سريانه بأثر رجعي بعد أنهاء عقد الإيجار، والعدول عما عداها من أحكام أخرى مخالفة في هذا الشأن. ومن ثم فإن الهيئة وبعد الفصل في المسألة المعرضة عليها أن تعيد الطعن إلي الدائرة التي أحالته إليها للفصل فيه وفقاً لما سبق وطبقا لأحكام القانون.
لذلك
قررت الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها بالأغلبية المنصوص عليه بالفقرة الثانية من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية رقم ٤٦ لسنه ١٩٧٢ المعدل. أولاً : بإقرار المبدأ الذي تبنته الأحكام التي انتهت إلى أن توجيه الإنذار المنصوص عليه في المادة ٥٦٣ من القانون المدني قبل نفاذ القانون ۱۰ لسنه ۲۰۲۲ يترتب عليه إنتهاء عقد إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى ولامجال لتطبيق أحكام هذا القانون وأن تعلق بالنظام العام طالما لم يتضمن نصاً يوجب سريانه بأثر رجعي بعد انتهاء العقد والعدول عما عداها من أحكام أخرى مخالفة في هذا الشأن.
حكم الهيئة العامة - الطعن رقم 23622 لسنة 92 ق - جلسة 30/4/2024